Con la Legge di Bilancio 2026 il tema degli affitti brevi torna al centro dell’attenzione del legislatore. Un settore che negli ultimi anni ha conosciuto una crescita significativa, diventando una componente stabile dell’offerta turistica nazionale e sollevando, al tempo stesso, questioni fiscali e regolatorie sempre più rilevanti.
Dal punto di vista della tassazione, la Manovra conferma l’impianto già in vigore. Per i contratti di locazione breve – definiti come quelli di durata non superiore a 30 giorni – resta applicabile la cedolare secca. L’aliquota è pari al 21% per il primo immobile destinato ad affitti brevi, mentre sale al 26% a partire dal secondo. La differenziazione delle aliquote risponde all’obiettivo di distinguere l’utilizzo saltuario del patrimonio immobiliare da forme di gestione più strutturate e continuative.
La principale novità riguarda però la qualificazione dell’attività sotto il profilo fiscale. A partire dal 2026, l’attività di locazione breve viene considerata attività d’impresa già dal terzo immobile locato. Si abbassa dunque la soglia che determina il passaggio dal regime dei redditi fondiari a quello del reddito d’impresa, introducendo un cambiamento significativo per i contribuenti che si trovano in questa situazione.
Il riconoscimento della natura imprenditoriale dell’attività comporta una serie di obblighi: apertura della partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio, applicazione delle regole contabili e fiscali proprie dell’impresa, oltre ai connessi adempimenti contributivi. Al tempo stesso, il nuovo inquadramento consente la deduzione dei costi sostenuti per l’esercizio dell’attività, modificando in modo sostanziale il calcolo della base imponibile.
La riforma mira a rendere più chiaro il confine tra gestione privata e attività economica organizzata, riducendo le aree di incertezza interpretativa che hanno caratterizzato il settore negli ultimi anni. In particolare, viene rafforzato il principio secondo cui la pluralità di immobili e la continuità dell’attività rappresentano elementi decisivi per la qualificazione fiscal: da una parte l’attività svolta occasionalmente dal proprietario persona fisica, dall’altra l’attività organizzata e strutturata in maniera professionale.
In questo scenario, per proprietari e operatori diventa essenziale valutare attentamente la propria posizione e programmare per tempo le scelte future. Le nuove regole non modificano in alcun modo la regolamentazione degli affitti brevi, ma ne ridefiniscono il perimetro con la distinzione chiara tra locazione occasionale e attività organizzata.
