Avvicinandosi il periodo della compilazione ed elaborazione della dichiarazione dei redditi per l’anno 2024 (modello Redditi /Mod.730) è utile fare il punto della situazione per quanto concerne la disciplina degli affitti brevi.
Il regime fiscale delle locazioni brevi, introdotto dal 2017, dal 2021 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta, come stabilito dalla legge di Bilancio 2021 (Legge n.178/2020).
La sua applicazione è una scelta a carico del locatore e consente di applicare ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve le disposizioni in materia di cedolare secca sugli affitti, ovvero il regime di tassazione ordinaria.
La scelta del regime agevolato della cedolare secca deve essere effettuata nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui maturano i canoni di locazione o nel quale si riscuotono i corrispettivi.
Nel caso di locazione breve con riferimento a più di 4 appartamenti, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale. In tali casi, dunque, per i relativi redditi occorre utilizzare esclusivamente il modello Redditi PF, non il modello 730.
Ciò detto, nel caso si rientri nella disciplina agevolata delle locazioni brevi, per dichiarare i relativi redditi nel relativo modello occorre fare un distinguo con riferimento al dichiarante ovvero se questi è il proprietario o il sublocatario.
Difatti, il reddito derivante dalle locazioni brevi, nel modello 730/2025 dovrà essere dichiarato:
– nel quadro B (redditi dei fabbricati) dal proprietario dell’immobile o dal titolare di diritto reale;
– nel quadro D (altri redditi)dal sublocatore o dal comodatario.
Sempre ai fini dichiarativi, occorre tener conto delle novità in vigore dal 1° gennaio 2024 disposte dalla Legge n.213/2023, vale a dire la possibilità di assoggettare, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, il reddito delle locazioni all’aliquota ordinaria del 26% ovvero a un’aliquota ridotta del 21% nel caso di redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.
L’individuazione dell’unità immobiliare da assoggettare all’aliquota ridotta deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.
Il medesimo regime fiscale, tra l’altro, è applicabile anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso, stipulati nelle medesime forme descritte, conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
