Il mercato degli affitti brevi continua a crescere anche nei centri storici umbri e nelle città d’arte come Orvieto. Sempre più proprietari scelgono infatti di destinare appartamenti e seconde case agli affitti turistici di breve durata, attratti da rendimenti spesso superiori rispetto alle locazioni tradizionali. Ma dal 2026 il quadro fiscale cambia in modo significativo, soprattutto per chi gestisce più immobili.
La novità più importante riguarda la soglia oltre la quale l’attività viene considerata “imprenditoriale”. La Legge di Bilancio 2026 ha infatti abbassato il limite: non saranno più quattro gli immobili che fanno scattare la presunzione di attività d’impresa, ma tre. In pratica, chi nel corso dell’anno concede in locazione breve almeno tre unità immobiliari viene considerato, salvo eccezioni, un imprenditore e dovrà aprire la partita IVA.
Si tratta di una modifica tutt’altro che marginale. Fino a oggi molti piccoli proprietari riuscivano a rimanere nell’ambito della gestione “privata”, beneficiando della cedolare secca o della tassazione IRPEF ordinaria. Con il nuovo limite, invece, una parte consistente dei locatori turistici potrebbe trovarsi a dover cambiare completamente regime fiscale.
Restano però alcuni dubbi interpretativi. Uno dei più discussi riguarda gli immobili in comproprietà: se due fratelli possiedono insieme tre appartamenti destinati agli affitti brevi, la soglia va verificata per ciascun comproprietario oppure sull’intero patrimonio? Sul punto manca ancora un chiarimento ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
Altro tema delicato è quello delle sublocazioni e dei comodati. Secondo l’interpretazione prevalente, nel conteggio potrebbero rientrare anche gli immobili che il contribuente ha ricevuto in comodato o in affitto e che poi concede a sua volta come locazione breve.
Una volta superata la soglia, il contribuente entra nell’ambito dell’attività d’impresa e deve scegliere quale regime fiscale adottare. La soluzione più semplice, per chi ne possiede i requisiti, resta il regime forfettario. In questo caso il codice attività normalmente utilizzato è quello relativo agli alloggi per vacanze e case vacanze, con coefficiente di redditività del 40%.
Tradotto in termini pratici, significa che solo il 40% degli incassi viene tassato. Facciamo un esempio: un proprietario che nel 2026 incassa 10 mila euro da tre appartamenti destinati agli affitti brevi avrà un reddito imponibile di 4 mila euro. Su questa somma applicherà l’imposta sostitutiva del 15%, oppure del 5% nei casi agevolati di nuova attività. Chi sceglie il forfettario beneficia inoltre dell’esclusione IVA, pur mantenendo l’obbligo di certificare i corrispettivi.
Diverso il discorso per chi opera in regime ordinario IVA. In linea generale, la locazione abitativa è esente IVA. Tuttavia, se l’attività assume caratteristiche para-alberghiere — ad esempio con servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive — le prestazioni possono diventare imponibili con aliquota al 10%.
Infine resta la questione della tassazione dei canoni. Chi rimane fuori dall’attività d’impresa può ancora scegliere tra IRPEF ordinaria e cedolare secca. Quest’ultima continua a rappresentare una soluzione molto utilizzata, anche se dal secondo immobile locato l’aliquota sale dal 21% al 26%. Il messaggio, dunque, è chiaro: gli affitti brevi non sono più un’attività “semplice” da gestire sotto il profilo fiscale. Le nuove regole impongono valutazioni preventive sempre più attente, soprattutto nei territori a forte vocazione turistica, dove molte famiglie integrano il proprio reddito proprio grazie alle locazioni di breve durata. Pianificare correttamente il regime fiscale oggi significa evitare contestazioni domani — e, soprattutto, capire se il gioco continua davvero a valere la candela.
