Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto affermarsi strumenti contrattuali più flessibili rispetto alla tradizionale compravendita. Tra questi, il rent to buy – letteralmente “affitto con possibilità di acquisto” – rappresenta una soluzione interessante sia per le imprese sia per i privati, in grado di coniugare esigenze finanziarie e pianificazione fiscale.
Introdotto con l’art. 23 del D.L. 133/2014, il rent to buy consente al potenziale acquirente di entrare subito nel possesso e nel godimento di un immobile, versando canoni periodici, con la possibilità – ma non l’obbligo – di acquistarlo in un momento successive prestabilito. Una parte dei canoni versati viene imputata al prezzo finale, costituendo un vero e proprio anticipo sull’acquisto.
Una formula flessibile per il mercato
L’aspetto più interessante di questo strumento risiede nella sua flessibilità. Da un lato, il venditore (concedente) mantiene una certa garanzia economica grazie ai canoni percepiti; dall’altro, il conduttore può rinviare la decisione di acquisto, accumulando nel tempo una quota di prezzo.
Per le imprese, ciò significa poter agevolare la vendita di immobili – anche in contesti di mercato difficili – ampliando la platea di potenziali acquirenti. Per chi acquista, invece, rappresenta un’opportunità per accedere gradualmente alla proprietà senza un immediato impegno finanziario elevato.
Il nodo fiscale: doppia natura del canone
Dal punto di vista fiscale, il rent to buy presenta una caratteristica fondamentale: il canone è “sdoppiato”. Una parte è riferita al godimento dell’immobile (sostanzialmente un affitto), l’altra è un acconto sul prezzo di vendita.
Questa distinzione ha effetti rilevanti: per le imprese concedenti, la quota di godimento costituisce ricavo periodico, mentre la quota imputata a prezzo genera un debito fino al momento della vendita. Per il conduttore, invece, il canone di godimento è un costo, mentre gli acconti rappresentano un credito verso il concedente.
Anche ai fini IVA, le due componenti seguono regole diverse: la quota di godimento è generalmente imponibile al momento del pagamento (o esente per immobili abitativi), mentre gli acconti seguono il regime tipico delle cessioni immobiliari.
Imposta di registro e momento del trasferimento
Ulteriori particolarità riguardano l’imposta di registro. La parte di canone legata al godimento sconta normalmente un’imposta proporzionale (ad esempio il 2% per immobili abitativi in esenzione IVA), mentre gli acconti sul prezzo possono essere soggetti a regimi diversi a seconda della natura del soggetto venditore.
Il momento chiave resta comunque quello dell’eventuale esercizio del diritto di acquisto: solo allora si realizza il trasferimento della proprietà e si determina il definitivo trattamento fiscale dell’operazione.
Cosa succede se non si acquista?
Uno degli aspetti più interessanti – e delicati – riguarda l’ipotesi in cui l’acquirente decida di non esercitare il diritto. In questo caso, la normativa prevede la restituzione degli acconti versati, mentre i canoni di godimento restano acquisiti al concedente.
Diversa è la situazione in caso di inadempimento: qui possono entrare in gioco penali e conseguenze fiscali differenti, che sono generalmente pattuiti nel contratto e che per questo richiedono particolare attenzione nella sua redazione.
Uno strumento da valutare con attenzione
Il rent to buy si conferma quindi uno strumento utile, soprattutto in una fase economica in cui l’accesso al credito può risultare complesso. Tuttavia, la sua apparente semplicità nasconde una struttura contrattuale e fiscale articolata, che impone valutazioni preventive accurate.
