Lavoratori in trasferta, studenti, nomadi digitali, viaggiatori della terza età: è variegato l’identikit dei protagonisti delle nuove formule abitative che stanno cambiando il volto delle città. Spazi confortevoli, arredati e pronti all’uso, contratti flessibili e servizi aggiuntivi: è il fenomeno degli immobili alternativi, un settore che in Umbria si sta consolidando con prospettive interessanti per investitori, Comuni e comunità locali. A delineare il quadro è Paola Berlenghini, agente immobiliare e membro del Comitato di Vigilanza della Borsa Immobiliare dell’Umbria, organo della Camera di Commercio.
“Il mercato delle case transitorie è fiorente e cresce di mese in mese – spiega –. Le persone cercano appartamenti arredati e pronti all’uso, dotati di servizi di pulizia e con spazi comuni dedicati al lavoro e alla socialità. È una trasformazione profonda del modo di abitare e di investire”.
Una domanda che cambia le città
La richiesta è chiara: immobili spaziosi, efficientati e in zone ben collegate. Non più contratti pluriennali, ma soluzioni transitorie: da 6 a 36 mesi per gli studenti, fino a 18 mesi per altre categorie di utenti.
“Questa evoluzione coinvolge anche i Comuni – sottolinea Berlenghini – chiamati a ripensare il proprio patrimonio edilizio. Rigenerare quartieri spopolati e riqualificare edifici dismessi significa rispondere a una domanda crescente e, allo stesso tempo, restituire vitalità alle città”. Per l’Umbria si tratta di una sfida strategica: intercettare questa nuova domanda abitativa significa attrarre popolazione temporanea qualificata – giovani, professionisti, lavoratori da remoto – e stimolare l’economia legata al commercio, ai servizi e alla socialità urbana.
Il caso Orvieto: numeri e redditività
Un esempio concreto arriva da Orvieto. Qui, un appartamento con due camere da letto in centro storico, ristrutturato, arredato e connesso a internet, può garantire un rendimento medio del 3%, con canoni di affitto che si aggirano intorno ai 650 euro mensili.
La fiscalità rappresenta un ulteriore incentivo. La cedolare secca agevolata al 10%, applicabile ai contratti a canone concordato, consente di sostituire Irpef, imposta di registro e bollo. “Questa misura aumenta la convenienza – osserva Berlenghini – ma serve chiarezza. Oggi l’Agenzia delle Entrate non è perfettamente allineata alle ultime sentenze della Cassazione e questo crea incertezza”. La Suprema Corte, con decisioni del 2024 e 2025, ha infatti esteso la possibilità di applicare la cedolare secca anche ai contratti stipulati tra locatori privati e conduttori con partita Iva. Ma, senza un recepimento formale da parte del MEF e dell’Agenzia delle Entrate, il rischio di contestazioni resta.
Ristrutturare per valorizzare
Il punto di partenza, spiega Berlenghini, resta la rigenerazione edilizia. “Chi investe deve avere flessibilità culturale ed economica perché riconvertire un immobile richiede visione e la capacità di adattarlo alle esigenze attuali. Ma i tempi e i costi sono sostenibili”.
Gli interventi vanno dall’isolamento termico (30-100 euro al metro quadrato) agli impianti elettrici e termo-idraulici domotici, fino a lavori complessivi che oscillano tra gli 800 e i 2.000 euro al metro quadrato, in tempi stimati dai 3 ai 12 mesi.
L’obiettivo è duplice: preservare il valore storico-architettonico degli edifici e allo stesso tempo garantire redditività e sostenibilità, riducendo i costi di gestione.
Un mercato da sbloccare
Il nodo resta normativo. Le leggi di riferimento, risalenti al 1978 e al 1998, sono oggi inadeguate. “Abbiamo bisogno di una riforma urgente – avverte Berlenghini –. Il mercato è cambiato: servono regole che diano certezze agli investitori e facilitino le locazioni transitorie. Altrimenti continueremo ad avere penuria di abitazioni disponibili”.
Recuperare l’anima delle case
Oltre ai numeri, c’è una dimensione più profonda che tocca il tema della rigenerazione dei borghi. “Ristrutturare in centro storico significa anche compiere un dovere morale. Vuol dire recuperare l’anima e la storia di una casa, preservare l’identità architettonica di una città e contribuire alla sua valorizzazione. È un modo per favorire il ripopolamento dei borghi e mantenere viva la memoria dei luoghi”.
In un tempo segnato dalla mobilità e dalla precarietà, gli immobili alternativi diventano così non solo una risposta a nuove esigenze abitative, ma anche uno strumento per il rilancio sociale ed economico dell’Umbria.
